Cuatro inmobiliarias españolas, 'pilladas' por la legislación francesa

Colonial, Sacyr, Realia y Restaura piden más tiempo a París para vender sus filiales y mantener los beneficios fiscales.

Juan José Bruguera.

Luzmelia Torres

Las inmobiliarias españolas con filiales cotizadas en Francia empiezan a ver las orejas al lobo. Se termina el año y con ello el plazo para que Colonial, Sacyr, Realia y Restaura, que controlan más del 60% del capital en sus filiales francesas, vendan parte de su participación con el fin de beneficiarse de las ventajas fiscales que ofrece el mercado galo.



Pero no basta sólo con tener voluntad, hace falta cerrar la venta y en estos momentos de crisis es un objetivo imposible. Por este motivo, según fuentes francesas, la patronal de la SIIC (sociedad inmobiliaria de inversión cotizada), que representa a todas las empresas con más del 60% del capital en una sociedad francesa, ha pedido al Gobierno francés que alargue el plazo ante la actual situación financiera. El objetivo es ganar tiempo para cumplir con la nueva normativa sobre las SIIC, en caso de quedarse el accionista mayoritario de la empresa con el 60% del capital. Las mismas fuentes afirman que la decisión de una prórroga se tomará en diciembre.



“La situación en Francia está muy complicada, las ofertas que hay, principalmente por fondos franceses e ingleses, tienden a la baja y las empresas si venden tienen que hacerlo muy por debajo de sus expectativas por lo que dudo que se cierre ninguna operación de aquí a final de año”, afirma Raphaël Andrieu, presidente de Exa Asesores Inmobiliarios Internacionales.

Normativa SIIC

En 2006, las inmobiliarias españolas conquistaron Francia, además de por las perspectivas de negocio que ofrecía el país, por el trato fiscal que recibían las empresas al quedar exentas de los impuestos que gravan la rentas por alquileres y las plusvalías por ventas de inmuebles. Como contraprestación tenían que repartir entre el 80% y 90% de los beneficios en dividendos.



Sin embargo, el Gobierno francés para evitar operaciones puramente financieras aprobó el 20 de diciembre de 2006 tres requisitos: el principal accionista de la SIIC sólo puede tener un máximo del 60% del capital de la sociedad cotizada francesa en 2009, cuando antes podía tener un 85%. En segundo lugar, debe haber un mínimo del 15% del capital en free-float por inversores con menos del 2% cada uno y, por último, se añade un impuesto del 20% sobre los dividendos a los accionistas exentos de impuestos que tengan más del 10% del capital.



Con esta nueva modificación, si las empresas no logran quedarse sólo con el 60% del capital de sus filiales francesas pierden el régimen SIIC y tienen que tributar como una empresa normal, con un impuesto de sociedades en torno al 20% en Francia, mientras que en España es del 35%.



Para poder seguir teniendo estos ahorros fiscales, Fortis aconseja a las empresas plantearse operaciones corporativas a través de fusiones, adquisiciones o intercambio de activos.

Realia, a la cabeza

En esta línea están trabajando las cuatro inmobiliarias españolas aunque, según fuentes del mercado, Realia es la inmobiliaria que tiene las negociaciones más avanzadas.



Según comunicó su presidente Ignacio Bayón a la vuelta del verano, la compañía mantenía conversaciones con varias instituciones financieras para llevar a cabo una operación corporativa, pero a fecha de hoy la sociedad de Caja Madrid y FCC no ha cerrado nada.



Tampoco ha podido dar salida Colonial a su 33% en SFL tal y como anunciaron hace unos meses los bancos acreedores, que daban por hecho la operación porque la filial francesa cuenta con una cartera de edificios prime en París. Pero aún teniendo los mejores inmuebles, las ofertas han estado por debajo de las expectativas, que esperaban una franja de entre 38 y 42 euros la acción. Para Restaura, que centra su negocio en la rehabilitación de inmuebles, el atractivo de mantener su filial francesa disminuye si no se beneficia de los incentivos fiscales por lo que busca un socio para diluir su participación al igual que Testa (grupo Sacyr), con su filial Tesfran.

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